Kleines Häuschen, große Möglichkeiten – Ihr Juwel in bester Lage von Gräfelfing

Adresse: Gräfelfing

Kaufpreis: 849.900 €

Grundstück: ca. 109 m²

Wohnfläche: ca. 105 m² Wohnfläche (inkl. Terrasse zu 1/2)  

Baujahr: 1970 

Verfügbar: ab sofort

Energieausweis: Verbrauchsausweis, gültig bis 07.04.2033, Wert F, Gas, Baujahr 1990, 178,9 kWh/(m²·a)

Zustand: das Dach des Hauses wurde 2022 erneuert; Das Haus ist renovierungsbedürftig; Sie wollen wissen, mit welchen energetischen Maßnahmen Sie das Haus auf einen TOP-Ernergiestand bringen? Gerne stellen wir Ihnen einen Vorschlag mit Kostenkalkulation und möglichen Fördermitteln zur Verfügung. 

Provision: 2,38 % des Kaufpreises als Käuferprovision inkl. MwSt., verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Wir haben einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.

BESCHREIBUNG            

Charmantes Reihenmittelhaus mit viel Potenzial im Herzen von Gräfelfing

In zentraler Lage von Gräfelfing, nur wenige Minuten vom Ortszentrum und dem Bahnhof entfernt, befindet sich dieses charmante Reihenmittelhaus aus dem Jahr 1970 – ein echtes Zuhause mit viel Potenzial für individuelle Gestaltung.

Über eine kleine, verkehrsberuhigte Stichstraße gelangt man in den Garagenhof der gepflegten Reihenhausanlage. Hier befindet sich eine Einzelgarage sowie einige Besucherstellplätze zur freien Verfügung. Von dort führt ein Fußweg entlang der Häuser direkt zum Eingang dieses Reihenmittelhauses.

Beim Betreten empfängt Sie ein großzügiger, heller Flur, von dem aus sich die Räume des Erdgeschosses erschließen.  Zur linken Seite befindet sich ein Gäste-WC, das in einem guten Zustand ist und durch die hellen Fliesen zeitlos gestaltet ist und keine Modernisierung benötigt. Rechts liegt die Küche, während der Blick links auf die stilvolle, gewendelte Treppe fällt. Diese überzeugt mit massiven, tiefen Eichenholzstufen und verbindet klassischen Charme mit zeitgemäßem Design.

Der offen gestaltete Wohn-, Ess- und Küchenbereich bildet das Herzstück des Hauses. Hier entsteht ein einladender Raum für gemeinsame Stunden mit Familie und Freunden. Von hier aus gelangen Sie direkt auf die Terrasse, die kürzlich mit neuen Steinplatten aufgewertet wurde. Eine Glasüberdachung sowie eine schattenspendende Markise sorgen für Komfort bei jedem Wetter. Der kleine, verwunschene Garten mit bereits angelegtem Teich wartet darauf, mit etwas Liebe und Kreativität zu neuem Leben erweckt zu werden.

Im Obergeschoss eröffnet sich ein idealer Bereich für Kinder: Ein besonders großzügiges Zimmer mit Zugang zur überdachten Loggia, die sich über die gesamte Hausbreite erstreckt, bietet viel Platz zum Spielen und Entspannen. Ein weiteres Kinderzimmer sowie ein Badezimmer, das sich durch eine Modernisierung optimal an heutige Bedürfnisse anpassen lässt, runden diese Etage ab.

Das Dachgeschoss bietet vielfältige Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung. Ein großer Raum mit Dachflächenfenster (erneuerungsbedürftig) kann zu einem wunderbaren Elternbereich ausgebaut werden. Das Dach wurde bereits 2022 erneuert und gedämmt – eine solide Basis für weitere Ausbaumaßnahmen. Durch eine geschickte Grundrissanpassung lässt sich hier ein großzügiges Schlafzimmer mit integrierter Homeoffice-Ecke und einem modernen, weitläufigen Badezimmer realisieren.

Auch der Keller überzeugt mit praktischen Nutzflächen: Neben einem Vorratsraum und einem Technikraum mit Waschmaschinenanschluss steht ein großer Raum zur Verfügung, der aktuell als Werkstatt genutzt wird.

Dieses Haus richtet sich an eine kleine Familie oder an Menschen mit Vision, die den Charme dieses Hauses erkennen und es mit Liebe, Kreativität und etwas handwerklichem Geschick in ein echtes Schmuckstück verwandeln möchten. Mit neuen Böden, Fenstern, Türen, Bädern sowie frischen Wandgestaltungen kann dieses Zuhause wieder in neuem Glanz erstrahlen. Ein Schmuckstück in toller Lage von Gräfelfing.

LAGEBESCHREIBUNG                

Die Immobilie befindet sich im Rösslweg in Gräfelfing, einer der gefragtesten Wohnlagen im westlichen Umland von München. Die Umgebung ist geprägt von gepflegten Wohnhäusern, gewachsener Nachbarschaft und einem angenehmen, urban geprägten Wohnumfeld.

Die Lage vereint eine hohe Lebensqualität mit den Vorzügen einer ausgezeichneten Anbindung: Die Nähe zum S-Bahnhof Gräfelfing ermöglicht kurze Wege und eine schnelle Erreichbarkeit der Münchner Innenstadt – ideal für Berufspendler und alle, die die Nähe zur Stadt schätzen.

Infrastruktur und Versorgung

Gräfelfing zählt zu den bevorzugten Wohnorten im Würmtal und bietet eine hervorragende Infrastruktur:

• Einkaufsmöglichkeiten: Supermärkte, Bäckereien, Drogerien sowie vielfältige Einzelhandelsgeschäfte befinden sich im nahegelegenen Ortszentrum und entlang der Bahnhofstraße, teilweise bequem fußläufig erreichbar.
• Bildung und Betreuung: Mehrere Kindergärten, Grundschulen sowie weiterführende Schulen in der Umgebung gewährleisten ein umfassendes Bildungsangebot.
• Medizinische Versorgung: Ärzte verschiedener Fachrichtungen, Apotheken sowie medizinische Einrichtungen sind im Ort und in den angrenzenden Gemeinden vorhanden.
• Freizeit und Erholung: Zahlreiche Sport- und Freizeitmöglichkeiten, Vereine sowie die Naherholungsgebiete entlang der Würm bieten einen hohen Freizeitwert und vielfältige Möglichkeiten zur aktiven Erholung.

Verkehrsanbindung

Die Verkehrsanbindung ist als hervorragend zu bezeichnen:

• Der S-Bahnhof Gräfelfing (S6) ist in kurzer Distanz erreichbar und bietet eine direkte Verbindung in die Münchner Innenstadt (Fahrzeit ca. 20 Minuten).
• Mehrere Buslinien sorgen für eine gute regionale Vernetzung.
• Mit dem Auto besteht eine schnelle Anbindung an die A96 (München–Lindau) sowie an den Münchner Autobahnring.

Fazit

Die Lage im Rösslweg in Gräfelfing überzeugt durch ihre Kombination aus urbaner Nähe, hervorragender Infrastruktur und hoher Lebensqualität. Die exzellente Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die gewachsene, attraktive Umgebung machen diesen Standort besonders begehrt.

SONSTIGES – GUT ZU WISSEN              

Viele der besonderen Details und Eindrücke offenbaren sich erst bei einem persönlichen Rundgang – wir laden Sie herzlich ein, dieses außergewöhnliche Zuhause selbst zu entdecken.

Sie wollen die Immobilie eingehend besichtigen? Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und stehen gerne auch für einen Termin  auch abends oder am Wochenende zur Verfügung.

Sämtliche Angaben zu diesem Objekt dienen einer ersten Information. Das Exposé zu diesem Angebot und die darin gemachten Angaben in Wort, Bild und Werten stellen keine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Wert- und Maßangaben sind lediglich ca.-Werte. Alle Angaben beruhen auf uns vorliegenden Informationen des Auftraggebers nach bestem Wissen und Gewissen. Es wird keine Haftung für die vorliegenden Angaben übernommen. Das Geldwäschegesetz (GWG) verpflichtet uns, mit Erstkontaktaufnahme Ihre vollständigen Kontaktdaten aufzunehmen. Daher können wir nur Anfragen bearbeiten, die Ihren vollständigen Namen, Ihre Anschrift und Ihre Telefonnummer enthalten. Hierfür bitten wir höflich um Ihr Verständnis.

Die Käuferprovision beträgt 2,38 % des notariell verbrieften Kaufpreises inkl. 19 % MwSt., verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.